2024/02/25(日)
居住用財産を売却する際の3,000万円特別控除ガイド
ナカオホーム 三河不動産売却センターの清水です。
今回は「居住用財産を売却した場合の３０００万円の特別控除の特例」について解説します。
居住用財産の３０００万円特別控除とは？
居住用財産を売却する際には、最大で３０００万円の特別控除が適用される制度です。
この特別控除は、売却益に対して課税される所得税を軽減するための税制優遇措置であり、所有期間や売却時の条件をクリアすれば適用されます。
居住用財産とは、自己もしくは配偶者や親族が居住するために使用された土地や建物などを指し、
売却時にはこの特別控除を活用することで税金の負担を軽減できます。
売却を検討する際には、この特典を活かすための手続きや条件を事前に確認することが重要です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
計算方法は？
居住用財産の３０００万円特別控除の計算は以下のように行います。
譲渡所得 ＝ 成約価格 – （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得とは、不動産を売却することによって得られる収入のことです。
具体的には、不動産を売却した際に得られる成約価格から、
資産を取得する際に支払った取得費や売却にかかる費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
成約価格とは、資産を売却する際に取引相手と実際に契約した価格のことです。
一方、取得費とは、資産を取得するために支払った費用のことです。購入当時の契約書や領収書を確認しましょう。
さらに、譲渡にかかる費用も計算に含める必要があります。
例えば、不動産を売却する際には、仲介手数料や印紙税などの費用がかかります。
これらの譲渡費用を計算に含めることで、正確な譲渡所得を求めることができます。
不動産を売却する一例を見てみましょう。
成約価格が4,000万円で、取得費が1000万円、譲渡費用が300万円とします。
この場合、譲渡所得は4,000万円 – （1000万円 + 300万円）で計算することができます。
結果として譲渡所得は2700万円となります。
このように、譲渡所得を計算するためには、成約価格、取得費、譲渡費用の３つの要素を正確に把握し、計算する必要があります。
適用には条件があります
まず、特例の適用条件の一つ目は、自分が実際に住んでいた家や敷地、借地権を売却することです。
以前に住んでいた不動産について特別控除を受けるためには、住まなくなってから3年以内に売却する必要があります。
つまり、自分が実際に暮らしていた家や土地に対しての特別控除となるのです。
さらに、もし家を取り壊した後の敷地を売却する場合には、以下の2つの要件を満たす必要があります。
一つ目は、取り壊し後1年以内に譲渡契約が締結され、かつ、住まなくなってから3年以内に売却することです。
つまり、取り壊された後の土地を早急に売却することが求められます。
また、二つ目の要件は、取り壊した後の土地を貸駐車場などの別の目的で使用しないことです。
居住用財産の売却が特例の対象となるため、別の目的で利用される場合は特別控除の対象外となるのです。
さらに、特例を適用するには、売却した年の前年および前々年に、同じような特例を利用したり、
マイホームの譲渡損失についての特別控除を受けたりしていないことも条件になります。
つまり、同じような特例をすでに利用していた場合や、特別控除の対象となる損失がある場合は、再度特例を適用することはできません。
また、売却した家や敷地に他の特例の適用がないことも条件となります。つまり、他の特例との併用はできません。
例えば、「特定増改築等住宅借入金等特別控除」や「認定住宅新築等特別税額控除」の適用を受けた場合、この特例は適用されないのです。
さらに、災害によって失った家の場合にも、住まなくなってから3年以内に売却することが条件となります。
災害によって被害を受けた場合でも、早急に売却する必要があるということですね。
そして、売却者と購入者が親子や夫婦など特別な関係にないことも条件となります。
特別な関係には、さまざまな親族や同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などが含まれます。
これは、親族間での不動産の売買や贈与を制限し、公平な取引を守るための措置です。
適用除外の場合も
この特例の適用除外となるケースはいくつかあります。まず、特例の適用を受けるためだけに入居した家が該当します。
つまり、この特例を利用するために家を購入した場合、その家はこの特例の対象外となります。
また、一時的な目的で入居した家も特例の適用除外の対象です。
例えば、建築中の一時的な仮住まいとして利用する場合などは、この特例の適用を受けることができません。
建築中の家やリフォーム中の家を使って一時的に住むことは多いですが、その場合はこの特例は適用されないので注意が必要です。
さらに、趣味や娯楽、保養などのために所有する別荘も特例の適用除外となります。
例えば、山や海に別荘を持ち、休暇や週末にそこで過ごす人もいますが、その場合もこの特例は適用されません。
この特例は、居住用の家に限定されているので、別荘やリゾート物件などは対象外となります。
これらの特例の適用除外の家は、特例の恩恵を受けることができないため、通常の税金対象となります。
特例を利用する予定のある方は、自分の家がこの特例の対象になるかどうか、よく確認しておくことが大切です。
確定申告が必要
特例の適用を受けるためには、特定の書類を添えて確定申告をする必要があります。
具体的な手続きや提出書類については、所轄税務署にお問い合わせください。
まとめ
以上が、マイホームの売却に関して特別控除が適用される条件についての詳細な説明でした。
これらの条件を確認し、特例の適用を受けるためにはしっかりと要件を満たす必要があります。
特別控除は、マイホームの売却に際して大きなメリットとなりますので、ぜひ活用してみてください。
もし何か疑問点や詳細な情報を知りたい場合は、地方自治体や税務署にお問い合わせいただくか、
専門家にご相談いただくことをおすすめします。
最後に三河不動産センター（中尾建設工業株式会社）の買い取り制度では、
査定価格と同時に譲渡費用、最終の譲渡所得からこの特別控除が使えるかを提示しています。
想定外の出費が出ないようにお客様のご要望や状況に合わせた最適なご提案をさせていただいております。
