2024/05/20(月)
土地を高く売りたい方必見！実例のエピソードと流れについて解説します。
こんにちは。ナカオホーム三河不動産売却センターの佐藤です。
今回も土地の売却についての実例のエピソードについてご紹介します。
きっかけ
今から２年程前に、当社のチラシを見て「買取り」のご相談を所有者I様の息子さんから頂きました。
物件は安城市南部の市街化調整区域で、築年数５０年以上の母屋や増築された離れ、倉庫などがあり、敷地面積も６００㎡以上（180坪）と非常に広い土地でした。
こちらの物件はI様の実家で、大変思い入れもありましたが、当時は空き家で、自営業をされています息子さんが倉庫として利用されていました。
こちらが当時の画像になります。
ご相談を頂きましたが、当時はI様ご家族に納得して頂ける金額提示、ご提案ができず、一旦はここでI様との打合せは終了する事になりました。
ところが、半年以上経過した時に再度I様の息子さんから連絡が入り、売却に向けて前向きに検討したいとの申し出があり、売却に向けて計画を再スタートすることになりました。
問題点の解消
I様のご実家は、建物も大きく、空き家の状態ではありましたが、屋内に残っている物（残置物と言います）の撤去と解体費用の見積もりを取り、売却に関して諸経費がどの位になるのか把握する所から始めました。
残置物の撤去と解体の費用がある程度明確になったので、次の段階に入ります。
その段階というのが、当社で再度買取り試算する事と買取りをしてもらえる他の業者を探していく事になります。
何度も打合せを重ねて、ようやくI様のご希望に近い買主会社様が現れました。
お仕事でご多忙なI様は引渡しまでの期間が短い事の心配をしていましたが、買主会社様が残置物の撤去も考慮して非常に余裕を持たせて頂けましたので、I様ご家族も安心して契約に向けて動き出すことになりました。
初回のご相談から契約まで１０ヶ月程掛かりましたが、ご契約時にI様からお礼の言葉を頂いた時は、とても嬉しくもありましたが、ここからが本当のスタートになります。
今回の様に600㎡以上の広い敷地になりますと、個人の方が購入する大きさではないので、広く物件情報を提供し、条件も検討して契約する事が一般的です。
ご契約後
契約後に確定測量の手配や解体費用を明確にする為のアスベスト検体採取など、様々な手配を掛けていきしました。
確定測量で敷地の境界が明示され、敷地面積は登記簿謄本との誤差も想定より少なく地積更生登記（ある一定の誤差が測量によって判明した場合に、登記簿上の面積を訂正する登記の事です。敷地面積が大きい場合に発生する可能性が高くなります。）も必要ありませんでした。
今回は、アスベストの含有が確認されましたが、結果として少量であった為、解体費用が大きく上昇しなかったので、I様の息子さんとホッとしたものです。
こちらの画像はアスベストの撤去作業になります（解体業者様提供）。
作業員の方が完全防備で、丁寧にアスベストを剥がしています。
アスベストとは石綿（いしわた）と言われる物です。一般住宅の建材に混ぜ込む形で使用されておりました。
アスベストは一般の戸建住宅では2006年に、住宅用建材としての使用が全面禁止されました。よって、2006年以前の建物を解体する場合には、前述のように検体を採取して、アスベストの有無を検査した上で解体作業に入ります。
では、現在お住まいの住宅がこれに該当して問題が無いか心配される方もいらっしゃると思いますが、改築や解体でアスベストが飛散しない限り、普通に住むことで健康被害が生じる可能性は極めて低いということになります。
アスベストが含まれる建物を解体する際に、作業員の安全を確保すると共に、周囲に飛散させない様にする為に必要な検査となります。
ケースによっては、アスベストの含有量が多いと解体費用が数十万～百万円単位で増額することもあります。
また、同時進行で屋内の残置物の片付けも順調に進み、概ねスケジュール通りに物事を完了する事ができました。
そして、ついに解体工事に着手できる段階に入り、I様のご要望で、解体祭を執り行うことになりました。今回は当社でもお世話になっている岡崎市の龍城神社さんに依頼し、解体前の思い出としてI様ご家族の記念写真の撮影も行いました。
ここまでの流れ、手続きについて
１：ご相談から売却方法のご提案
2：同業他社への買取り検討の依頼
3：確定測量、解体、残置物の撤去などの見積もり依頼
4：購入申込書の提示と売渡承諾書へのご署名・ご捺印
＊売渡承諾書とは、物件を購入希望される買主の条件に対して、売主がその買主に対して当該物件を売り渡すことを承諾する事を明記する書類となります。
5：ご契約（各種書類を仲介会社が作成し、買主が業者の場合は、特約などの文言も含め契約書や重要事項説明書の内容を擦り合わせします。作成と社内チェックを含め1週間程で完成します。）
6：確定測量の依頼と解体前のアスベスト検体調査
7：残置物の撤去（今回はI様もご自身で撤去、整理をされました）
8：解体祭と解体工事と建物滅失登記の申請
建物滅失登記申請とは、所管する法務局に建物を解体撤去した旨を申請する登記の事です。
ここまで８つの行程を約５カ月で行いました。
こちらが解体後の画像です。
越境物について
測量開始する前から隣地所有者様の軒先やブロック塀が境界線から越境している事を確認していました。
本来であれば、越境は解消するものですが、建物の軒先は流石にすぐに解消できる物ではないので、その隣地所有者様と越境に関して覚書を交わしました。
内容としましては、隣地所有者様が越境している建物を将来に建替えをする際に、越境を解消し、自己の敷地内に納めて建替えをして下さいというものです。
古くからある建物については、このように越境していること自体、I様や隣地所有者様も認識していない事が多く、今回のように売買の時に越境が判明することも珍しくありません。
決済引渡し
一般的には、買主様指定の金融機関に関係者が集まり、所有権移転の為の手続きや残代金の送金手続きを行うものですが、今回は買主会社様の事務所に集合し、その場で振込送金の手続きをしました。
ネットバンキングでの手続きなので、３０分程で手続きが完了し、スムーズに最後まで進めることができました。
まとめ
今回は、不動産仲介業務の事例をご紹介させて頂きました。初回の面談から決済引渡しまで、１年以上掛かった案件となりますので、私自身思い入れのあるお取引となりました。
売主I様ご家族から感謝のお言葉を頂いた時は、嬉しい気持ちと、I様ご家族とは、何度も打合せでご自宅にお伺いさせて頂きましたので、少々寂しい気持ちが生じました。
今回のコラムを配信するに当たり、久々にI様の息子さんに連絡を取り、エピソードのご紹介について快諾して頂きました。久々にお話しができ、とても嬉しく思います。
I様ご家族の大きなイベントとも言える不動産の売却を任せて頂き、誠にありがとうございました。
不動産の売却を少しでもお考えの方は是非、ナカオホーム三河不動産売却センターまで、お気軽にお問合せ下さい。