空き家売却の流れを専門家が解説｜不動産売却コラム｜安城・刈谷・知立・高浜・岡崎・豊田の不動産売却・買取・査定なら三河不動産売却センターにお任せください！土地・中古一戸建ての即日無料査定・即金買取を行っています！

相続や住み替えで空き家を売却したいものの、「流れが分からず不安」という方は多いのではないでしょうか。

この記事では、空き家売却の流れを専門家が分かりやすく解説します。

空き家売却の流れを全体像で把握する

空き家の売却は、一般的な不動産売却と流れは同じですが、空き家特有の注意点があります。

ここでは、空き家の売却の全体像を大きな流れで整理し、進め方のポイントを分かりやすく解説します。

空き家売却の基本ステップ

空き家の売却は、次のような流れで進みます。

査定・売出価格の設定

空き家の売却は、不動産会社による査定から始まります。

査定では、立地や建物の状態、市場の成約事例をもとに価格の目安が示されます。

ただし、査定額がそのまま売れる価格とは限りません。

複数社の査定を比較し、根拠を確認したうえで現実的な売出価格を決めることが大切です。

売却方法の選択（仲介・買取）

空き家売却には、大きく分けて仲介と買取の2つの方法があり、自身の状況や目的に合わせて売却方法を選択します。

• ⚫︎仲介：不動産会社が買主を探し、市場で売却する方法
• ⚫︎買取：不動産会社が直接物件を買い取る方法

仲介は高く売れる可能性がある一方、売却までに時間がかかる傾向があります。

一方、買取は価格は下がりやすいものの、短期間で現金化できる点が特徴です。

空き家の状態や、「できるだけ高く売りたいのか」「早く手放したいのか」といった優先順位によって、最適な売却方法は変わります。

媒介契約・販売活動

売却方法を決めたら、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動に入ります。

媒介契約には主に以下の種類があります。

• ⚫︎一般媒介契約
• ⚫︎専任媒介契約
• ⚫︎専属専任媒介契約

契約内容によって、他社への依頼可否や報告義務が異なるため、 自身に合った契約を選ぶことが大切です。

販売活動では、ネット掲載やチラシ、既存顧客への紹介などが行われます。

空き家の場合は、「現状のまま売るのか」「解体を前提にするのか」といった条件整理も重要になります。

売買契約・引渡し

買主が決まると、売買契約を締結し、契約条件に沿って引渡しの準備を進めます。

この段階では、

• ⚫︎契約不適合責任の範囲
• ⚫︎残置物（家財）の扱い
• ⚫︎解体や測量の有無

など、空き家特有のトラブルが起きやすいため、契約内容の確認が欠かせません。

売買代金の決済と同時に物件を引き渡し、名義変更（所有権移転登記）が完了すれば、空き家の売却の流れは一通り終了となります。

空き家売却の事前準備｜売却前に確認すること

空き家の売却を成功させるためには、査定や販売活動に入る前の事前準備が非常に重要です。

ここでは、売却をスムーズに進めるために、事前に必ず確認しておきたいポイントを整理して解説します。

所有関係・名義を確認する

まず最初に確認すべきなのが、不動産の名義（所有者）です。

登記上の名義人と、実際に売却を進めようとしている人が一致していなければ、原則として売却はできません。

特に空き家では、次のようなケースがよく見られます。

• ⚫︎相続後に名義変更（相続登記）をしていない
• ⚫︎共有名義になっており、全員の同意が必要
• ⚫︎被相続人名義のまま長年放置されている

2024年以降は相続登記が義務化されており、未登記のままでは売却手続きが進まないケースも増えています。

売却を検討し始めた段階で、登記事項証明書を取得し、名義や共有状況を必ず確認しておきましょう。

空き家の状態を把握する

次に重要なのが、空き家の現状確認です。

住んでいない期間が長い空き家ほど、所有者が気づかない劣化や問題を抱えていることがあります。

事前に確認しておきたい主なポイントは以下の通りです。

• ⚫︎建物の老朽化（雨漏り、傾き、腐食など）
• ⚫︎シロアリ被害や設備の故障
• ⚫︎境界が不明確、測量が未実施
• ⚫︎家財や残置物が残っている

不動産会社に現地を見てもらい、現況での売却が可能か、追加費用が発生しそうかを早めに把握しておくことが重要です。

売却以外の選択肢も検討しておく

空き家は、必ずしも「売却」だけが正解とは限りません。

状況によっては、他の選択肢の方が有利になるケースもあります。

代表的な選択肢には、次のようなものがあります。

• ⚫︎賃貸として活用する
• ⚫︎解体して更地で売却する
• ⚫︎保有を続け、将来的に活用する

例えば、建物の状態が極端に悪い場合は、「古家付きのまま売る」よりも「解体して更地で売る」方が売却しやすいこともあります。

売却を前提にしつつも、複数の選択肢を比較した上で判断することが、後悔しない売却につながります。

空き家売却にかかる期間・費用・税金

ここでは、空き家の売却にかかる期間・費用・税金について、専門家の視点で分かりやすく整理します。

空き家売却にかかる期間の目安

空き家売却にかかる期間は、売却方法や物件条件によって大きく異なりますが、一般的な目安は3か月〜6か月程度です。

ただし、次のような条件が重なると、売却期間が長期化しやすくなります。

• ⚫︎相場より高い価格で売り出している
• ⚫︎築年数が古く、修繕が必要な状態
• ⚫︎土地条件に制約がある

不動産会社による買取を選択した場合は、早ければ数週間〜1か月程度で売却が完了するケースもあります。

「高く売りたいのか」「早く手放したいのか」を整理したうえで、期間の目安を現実的に考えることが重要です。

空き家売却時に発生する主な費用

空き家の売却では、売却価格とは別に、さまざまな費用が発生します。

代表的な費用は以下の通りです。

• ⚫︎仲介手数料（仲介の場合）
• ⚫︎印紙税
• ⚫︎抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合）
• ⚫︎測量費用（境界が不明確な場合）
• ⚫︎解体費用（解体して売却する場合）
• ⚫︎残置物処分費用（家財が残っている場合）

空き家売却で使える税金の特例

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として譲渡所得税が課税されます。

ただし、条件を満たせば、税負担を大きく軽減できる特例制度があります。

代表的なものが、相続した空き家に関する特例です。

この特例を利用できれば、一定の条件下で譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる可能性があります。

ただし、

• ⚫︎相続開始から一定期間内の売却であること
• ⚫︎建物の要件や利用状況を満たしていること
• ⚫︎必要書類を揃えて申告すること

など、細かな条件があるため注意が必要です。

税金の特例は「知らなかった」だけで数百万円単位の差が出ることもあります。

売却前の段階で、税理士や不動産会社に相談し、使える制度を必ず確認しておきましょう。

空き家売却に関するよくある質問

ここでは、空き家の売却の相談現場で特に質問が多いポイントを取り上げ、専門家の視点で分かりやすく解説します。

空き家は住んでいなくても売却できる？

はい、住んでいなくても空き家は問題なく売却できます。

実際、空き家の売却の多くは「現在は誰も住んでいない状態」で行われています。

ただし、注意すべき点もあります。

• ⚫︎長期間空き家だと建物の劣化が進みやすい
• ⚫︎雨漏りや設備不良があると価格に影響しやすい
• ⚫︎契約不適合責任の範囲をどうするか整理が必要

住んでいないから売れない、ということはありませんが、現況を正しく把握し、条件を整理したうえで売り出すことが重要です。

築年数が古いと売れない？

築年数が古いからといって、売れないわけではありません。

特に一戸建ての場合、建物よりも土地の価値が重視されるケースは少なくありません。

築古の空き家でも、次のような条件が揃えば売却につながる可能性は十分あります。

• ⚫︎立地条件が良い
• ⚫︎土地の形状や接道条件が良い
• ⚫︎建替えやリノベーションを前提とした需要がある

一方で、建物の状態が著しく悪い場合は、「古家付き」として売るのか、「解体して更地」で売るのかを見極める必要があります。

築年数だけで判断せず、エリアの需要や買主目線での価値を踏まえて売却戦略を立てることが大切です。

空き家を解体してから売るべき？

空き家は、必ずしも解体してから売る必要はありません。

解体するかどうかは、次の要素を総合的に見て判断します。

• ⚫︎建物の劣化状況
• ⚫︎立地や土地の需要
• ⚫︎解体費用と売却価格のバランス

例えば、建物の状態が比較的良い場合は、「古家付き土地」として売った方が、解体費用をかけずに済むケースもあります。

一方で、倒壊リスクがある、再建築しやすい土地である、という場合は、解体して更地にした方が売却しやすくなることもあります。

解体の判断は、自己判断で進めるのではなく、不動産会社に相談し、解体前後の売却価格を比較したうえで決めることが重要です。

まとめ｜空き家売却で失敗しないために

空き家の売却は、流れを把握し、事前準備を丁寧に進めることが大切です。売却方法や価格設定を誤ると、売却が長引いたり手取りが減る原因になります。

期間・費用・税金の目安を理解し、使える特例制度を正しく活用しましょう。

三河不動産売却センターでは、安城市を中心に90年以上活動しており、空き家の売却の流れを熟知し、地域相場に基づいた現実的な査定と売却戦略を提案しています。

相続・名義・税金などの手続きも、司法書士や税理士と連携して一括サポートします。

空き家の売却を検討されている方は、まずはお気軽にご相談ください。