皆さん、こんにちは！ナカオホーム西三河不動産売却センターの佐藤です。
今回は、巷でよく耳にする不動産の価値について解説します。

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不動産には「一物四価の不動産」という業界用語が存在します。
これは、【一つの不動産（一物）には四つの価格（四価）】があると言うことになります。
その四つの価格とは「公示価格」、「路線価」、「固定資産税評価額」、そして最後に「実勢価格」の事を指します。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が毎年１回（通常は３月下旬）公表する土地の価格の指標のことです。正式には「地価公示価格」とも呼ばれます。
国から委託を受けた不動産鑑定士が評価を行い、国土交通省の審査を経て決定されます。
評価時点は毎年１月１日現在の価格となり、対象は、全国に約２万か所以上の「標準地」と呼ばれる地点にて評価を行います。因みに愛知県内の標準地は１８７２地点もあります。
弊社ナカオホームも過去に数回、不動産鑑定士さんから調査協力のご依頼を受けた事があります。
ヒアリングの内容としましては、弊社の本社があります安城市の土地取引や新築戸建てに対しての相場感や販売状況、不産業界の景況感などになります。
また、公示価格は「実際に取引をされた価格」も勿論反映されます。例えば、新築戸建てやマンションを購入した経験がある方には、国土交通省からアンケートが送付され、このアンケートにお答えした事がある方もいらっしゃるかと思います。
しかしながら、不動産を購入した場合のアンケートは任意となりますので、記憶に無い方も多くいらっしゃいます。
このアンケートは弊社の様な事業者にも送付されますので、弊社も毎年、アンケートに回答をしております。

路線価

路線価とは、国税庁が毎年発表する、道路（路線）に面した土地１㎡あたりの価格のことです。主に相続税や贈与税の課税評価額を算定するための基準として使われます。
下の図が路線価図になります。
赤丸の数字が路線価となります。1㎡当たりの評価額を表しています。
例えば「140」となっている場合は、その道路に接している不動産の評価額が１㎡当たり１４万円となります。坪単価に換算しますと４６．２万円となります。
路線価は①の公示価格から８０％の評価となります。
路線価の評価額の横にアルファベットの表記がありますが、こちらは借地割合となりますので、今回の解説では割愛します。
また、路線価は「市街化区域のみ公表」されます。

固定資産税評価額

こちらは、不動産を所有されている方には毎年課税される地方税となります。

この税金は「評価替え」という制度があり、３年に一度評価額の見直しがあります。

安城市は令和６年度に評価替えが実施されており、次回は令和９年度に予定されています。
税率は評価額の1.4％となります。土地の地目が「田」、や「畑」などの農地は評価額が低く、「宅地」の方が評価額としては高くなります。

しかし、宅地の場合は土地に住居などの家屋がある場合には、税金が６分の１に軽減されています。その為か、全国的に話題となっているのが「空き家問題」となります。過去に配信しました当コラムでも取り上げていますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。
https://www.nakaohome-baikyaku.jp/column/1027p/

実勢価格

最後に、こちらは「売主希望額」と「買主希望額」となります。

先ずは「売主希望額」について触れていきます。
不動産を売却する際には、先ず「査定」からスタートします。ネットが普及した現代においては、昔よりも簡単に不動産の査定ができる「一括査定サイト」が広く普及しています。

こちらは便利と言えば便利かもしれませんが、クリックをした瞬間に、サイトに登録している多くの不動産業者から一斉に連絡が入りますので、人によっては辟易したという話しも、よくお聞きしますので、安易にクリックはしない方がお勧めです。
この査定をもって不動産会社と不動産を売却したい売主が相談の上、販売価格を設定します。

この査定をされる際には、物件ごとに敷地形状や接している道路の方角など状況に違いがありますので、「根拠を明確に提示」し、無理な価格設定をしない不動産会社を選択する事がお勧めです。

実際に、物件の状況や現況を鑑みずに高く販売価格を設定してしまい中々買い手が現れない状況に陥る事もよくあります。
そして「買主希望価格」とは、例えば２，５００万円で売りに出ている物件に対して、２，４００万円で購入したいと申込みを行う、所謂「値引きを希望した価格」の事です。買い手側とすれば、少しでも安く購入したいと思うのが常であると感じる場面は多くあります。
逆に売主としては少しでも高く売りたいという心境がありますので、値引きの交渉があった場合には、その申し出を受けるか否かは売主の判断によります。

しかしながら、一般的には多少の価格交渉はよくある話しです。

不動産の価値を知る方法（不動産査定）

（１）不動産大手企業の場合
大手企業である為、安心感があり、実務面でも社内チェック機能もしっかりと働いていますが、地域性を熟知する前に営業マンの異動や転勤が数年に1回は起きる為、地域ごとの特性や市場性に関しては知識として薄くなってしまう傾向があります。
（２）地元密着の不動産会社
地元密着型の不動産会社の場合は、会社としての規模は大手企業には及ばないものの、営業エリア内の地域性や市場を熟知していますので、実情に基づいた査定に期待ができます。
大手企業、地元密着企業それぞれにメリット、デメリットがありますので、一度は両社に相談し、売却を任せるか否かの判断をした方が賢明と言えます。

まとめ

不動産取引に於いて、不動産の価値＝評価額とは一重に言えず、結局の所、売主さんと買主さんが合意して決まっていくものだと言えます。

そして、その橋渡し役として私ども不動産会社は存在するものと考えております。

土地や新築・中古戸建の売買を通じて、その土地に新しい住民が入る事で、地域の活性化にも繋がれば売り手側、買い手側にそれぞれにとって良い事であると思います。
不動産売却をお考えの際には、是非ナカオホーム不動産売却センターにご相談下さい。
経験豊富な不動産のプロとして、お客様に寄り添ったご提案をご用意できます。お気軽にお問合せ下さい。